Kiracıların Çok Zaman Farkında Olamadıkları Hakları--

Hem Türkiye´de hem de dünyanın diğer ülkelerinde en sık görülen toplumsal sorunlardan biri de kiracı ve mülk sahibi arasında yaşanan sorunlardır. Kiralama kavramı bir menkul veya gayrimenkulün bir süre için bir başkasına kullandırılması olarak tanımlanabilir. Bu kiralama işlemi mutlaka kontrat ile yapılır. Kontrat ile hemen hemen tüm noktalar imza altına alınarak üzerinde anlaşılsa dahi yine de farklı sorunlar yaşanabiliyor.

Sorunların ortaya çıkmasındaki ana etken ise tarafların kontrat ile elde ettikleri sorumluluk ve yetkileri bilememesinden kaynaklanıyor. Türkiye´de yasalar kiracıya karşı pozitif ayrımcılık yaparak biraz daha korumacı kurallar getirmiş durumda. Ancak kiracıların sahip oldukları hakları bilmemeleri kendilerini yeteri kadar savunamamaları sorununa yol açabiliyor.

Her şeyden önce mülk sahibinin mülkünü kullanılabilir vaziyette kiracıya teslim etmesi bir sorumluluk Ancak kira süresi boyunca bu durumu koruması da ayrı ve pek bilinmeyen bir sorumluluğu. Yani mülk sahibi kira süresi boyunca mülkte meydana gelip kiracının kullanımını kısıtlayacak her türkü sorunu çözmekle yükümlüdür. Bu tip bir sorunla karşılaştığı zaman kiracının sorunun çözülmemesi ile ilgili olarak kontrattan vazgeçme hakkı bulunuyor.

Mülk sahibi ve kiracıların haklarını ve yükümlülüklülerini düzenleyen yasa 2012 yılında yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunudur. Bu kanunda kiracılık ile ilgili tam 80 kanun maddesi yer almaktadır. Bu maddelerde çok ayrıntılı şekilde kiracı ve mülk sahiplerinin hak ve yükümlülükleri açıklanmıştır.

Kira artışları en çok yaşanan sorun maddesi olarak karşımıza çıkıyor. Bu konudaki muğlaklığı ortadan kaldırmak için de yasada çok detaylı açıklamalara yer verilmiş. Bu kapsamda artış hiç bir şartta Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen yıllık üretici fiyat endeksini aşamıyor. Kanuni üst sınır budur. Bu sınırın altında artışlar kiracı ve mülk sahibi arasındaki anlaşma ile mümkün.

Kiracıların Çok Zaman Farkında Olamadıkları Hakları

1- Mülk sahibi kira ile ilgili hazırlanan kontrattaki süre dolmadan kiracıyı mülkten çıkaramaz. Eğer mülk sahibi kontratı sonlandırmak istiyorsa kiracıya en az 1 ay önce noter kanalıyla ihtar çekerek kontratı yenilemek istemediğini bildirir.

2- Kiracı mülkte varlığı tespit edilen kusurların giderilmesiyle ilgili mülk sahibinden talepte bulunabilir. Bunun için bir süre sınırı da koyabilir. Bu sürenin sonunda eğer mülk sahibi gerekeni yapmamış ise kiracı mülk sahibi adına bu kusuru gidererek bedelini mülk sahibinden isteyebilir. Ek olarak kusuru düzeltmez ve kusur oranında kira bedelinden indirim talep edebilir.

3- Mülkü kiralayan mülkte yapısal bir değişiklik veya zarara yol açmamak şartı ile mülkü bir başkasına kısmen ya da tamamen kiralayabilir.

4- Kiracı mülkte meydana gelen yapısal sorunlardan kaynaklı olarak mülkten yeteri kadar faydalanamadığını öne sürerek tazminatsız bir şekilde kontratı tek taraflı olarak feshederek mülkten çıkabilir.

5- Mülkün veya içinde bulunduğu binanın yapısal kısımlarıyla ilgili tamirat ve tadilat mülk sahibine aittir. Kiracı da zaruri olmayan değişiklikler için mülk sahibinden talepte bulunamaz

6- Kiracı bina yönetiminde bir sorumluluk üstlenmeyebilir. Ancak mülk sahibinin rızası ve onayı ile yönetimde söz sahibi olabilir ve yönetici seçilmek için aday olabilir.

7- Kiracının mülke taşınmadan önce sözleştirilmiş ve verilmiş depozitosunu geri alma hakkı mülke zarar vermeden çıktığı her durumda saklıdır. Depozito bedeli hiç bir şart altında kira bedelinin 3 katından fazla olamaz.

8- Kiracının mülke zarar vermesi konusuna eskime ve yıpranma dahil edilemez. Yani kiracının kullanımından kaynaklanan eskime ve yıpranmalarla ilgili sorumluluğu yoktur. Bu bahane edilerek depozitonun iade edilmemesi yasal değildir.

9- Son yıllarda artarak devam eden kentsel dönüşüm ile ilgili de kiracılara bir kolaylık getirilmiştir. Kiracının kullandığı mülk eğer kentsel dönüşüm kapsamında yıkılarak yeniden yapılacaksa devlet kiracıya 2 aylık kira yardımı yapmaktadır.