Kira Kontratı İmzalamadan Önce Yapılması Gerekenler-

Mülk satın almaya gücü yetmeyen bir çok kişi kiralayarak ihtiyaçlarını gideriyorlar. Ancak kiracı ve mülk sahibi için çok önemli olan bu karara varabilmek için çeşitli görüşmeler yapılarak bazı koşullar belirlenebiliyor. Yasal ve özel koşullar olarak nitelendirilebilecek olan bu sözleşmeye kira sözleşmesi denmekte. Kira sözleşmelerinin matbu koşullarının yanı sıra o sözleşmeye özel sadece o kiracı ve mülk sahibi arasında olabilecek türde özel maddelerin de varlığı söz konusu olabilir.

Bu yazımızda hem kiracı hem de mülk sahibi açısından kira sözleşmesi imzalanma aşamasında dikkat edilmesi gerekenleri ele aldık

Kiralama süresi ile ilgili detaylar

Genellikle tercih edilen bir yıllık sözleşmeler bazı yasal hakların yeri geldiğinde kullanılabilmesi bakımından yarar sağlayabilir. Mülk sahibinin kira sözleşmesini bitirmeyi isteyerek tahliye davası açması için sözleşmede yer alan sürenin bitişi esastır. Kiralayan kişinin de herhangi bir memnuniyetsizlik sonucu mülkten ayrılmak istemesi noktasında sözleşmeye aykırı davranarak bir tazminat ödememesi için de bu süre esastır. Bu nedenle bu sürenin 1 yıl olması her iki taraf açısından da mantıklı bir seçimdir. Eğer kiracı uzun zaman kalma niyeti ile kiraladığı mülk üzerinde tadilat veya değişiklikler yapacaksa o zaman bu sürenin uzatılması onun için daha yararlı duruma gelebilir.

Kira nasıl ve hangi sıklıkta ödenecek

Yaygın işleyiş kiraların ayda bir ödenmesi şeklinde olsa da kiracı ve mülk sahibi aralarında anlaşarak bu sürede değişiklik yapabilirler. Bunda yasal herhangi bir sakınca yoktur. Ödeme periyotlarını belirlemek tamamen iki taraf arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Ancak önemli olan bu detayın kira sözleşmesinde mutlaka yer almasıdır. Ödeme periyodunun yanı sıra ödeme gününün de belirtilmesi yararlı olacaktır. Yeni düzenlemelerle ticari işletmelerdeki kira ödemelerinin bankalara yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Bu yüzden kira kontratına kiranın yatacağı mülk sahibinin banka hesap numaralarını da eklemek yararlı olabilir.

Mülkün devredilmesi veya ortaklık durumu

Kiracının kiraladığı mülkü devretme hakkı veya bir veya birden fazla ortak ile kiracılık sıfatını sürdürmek istemesi ile ilgili sözleşmeye mutlaka madde konulmalıdır. Genellikle mülk sahipleri buna izin vermemektedirler. Ancak özel durumlarda iki tarafın anlaşarak sözleşmeye yazmaları şartı ile bu kural uygulanabilir.

Mülk üzerinde yapılacak olan yapısal iyileştirme ve çalışmalar

Mülk sahibinin izni ile kiracı mülk üzerinde yapısal (fiziki) iyileştirmeler yapma hakkını elde edebilir. Buradaki önemli detay ise sadece yapısal iyileştirme izni değil kira sözleşmesi sonunda bu iyileştirmelerin ne olacağı ile ilgili şartların da kira sözleşmesine yazılmasıdır. Mülk iyileştirilmiş şekliyle mi mülk sahibine teslim edilecek yoksa kiralandığı gibi mi teslim edilecek detayının mutlaka belirtilmesi gerekmektedir. İyileştirmelerin bedeli ile ilgili de (iyileştirme bedelinin kimin tarafından ödeneceği gibi) bir madde eklenmelidir.

Genel giderler ve aidat konusu

Yasal olarak su, elektrik, doğalgaz veya aidat gibi rutin faturalarla ilgili aboneliklerin kiracı adına yapılması gerektiği söylense de pratikte bu kimi zaman uygulanmayabilir. Ancak yararlı olan kiracı adına bu aboneliklerin verilmesidir. Bu durumun da kira kontratında belirtilmesi gerekmektedir.

Vergi ile ilgili detaylar

Yaygın işleyiş olarak stopaj ve mülkün kullanımından kaynaklanan bazı vergiler kiracı tarafından ödenir. Ancak bu durumun kira sözleşmesinde belirtilmesinde yarar vardır. Net veya brüt kavramı burada önem kazanmaktadır. Kira kontratına net veya brüt olarak yazmak buradaki vergisel boyutun kime ait olduğunu belirtmesi açısından önemli bir yere sahiptir.

Kefil konusu ile ilgili detaylar

Kira kontratlarında kefil olmayabileceği gibi birden fazla kefil de olabilir. Kiracı ile ilgili bir tereddütte kefalet sistemi yararlı olabilmektedir. Dikkat edilmesi gereken detay bu durumun sözleşmeye ayrıntılı şekilde yazılması gerektiğidir. Kefillik ile ilgili rakam sınırı belirtilmez ise o madde geçersizdir. Bir yıllık kira dönemli için geçerlidir ve 10.000 türk lirası ile sınırlıdır şeklinde bir ifade olması gerekmektedir. Kefalet süresi kira sözleşmesinin süresi ile sınırlıdır. Yani kira sözleşmesi uzatılsa bile kefilin kelafeti biter. Kefaletin devamı isteniyorsa ya kefil ile yeniden imzalaşılır ya da kefile noter aracılığı ile bildirim yapılır.

Depozito konusu ile ilgili detaylar

1 Temmuz 2012´de yürürlüğe giren yeni borçlar kanununa göre depozito miktarı kuralı 3 aylık kira rakamının toplamını aşamaz şeklinde düzenlenmiştir. Kiracı ve mülk sahibi arasında bu bedel kıymetli evrak veya nakit şeklinde alınıp verilebilir. Kıymetli evrak olursa bu evrak bir bankada saklanır ve her iki tarafın rızası olmadan taraflardan birine teslim edilmez. Anlaşmalıklar durumunda ise kira kontratının sona ermesi, icra iflas gibi konulara bağlı olarak mahkeme kararıyla taraflardan birine teslim edilebilir. Depozito ile ilgili detayların da kira kontratında yer alması her iki taraf için yararlı olacaktır.

Kiranın arttırılması ile ilgili detaylar

Kira hukukunda çok önemli kararların yer aldığı yeni borçlar kanunu kira artışı ile ilgili de önemli değişikliklere gitmiştir. Yasaya göre ÜFE (üretici fiyat endeksi)´yi geçmeyecek şekilde artış miktarı belirlenebilir kuralı vardır. Ancak kiracı ve mülk sahibi arasında bu sınırı aşmamak şartıyla farkı (daha düşük) bir rakam üzerinde de anlaşılabilir. Artış yapılmasında 5 yıl sonra mülk sahibi değer tespiti isteyerek yeniden farklı bir artış talebinde bulunabilir. Artış ile ilgili rakamsal değerlerin ve kuralların kira kontratına yer alması ileride anlaşmalıkların yaşanmaması adına çok önemlidir.

Kontratın geçersiz kılınması veya otomatik olarak yenilenmesi

Yasa gereği ilk yapılan sözleşmenin dönem sonunda her iki taraf birbirleri ile ilgili bir girişimde bulunmazlar ise kira kontratının otomatik olarak yenilendiği var sayılır. Burada kira bedeli konusu ayrı tutulmalıdır. Kira bedeli ilk kontrattaki bedel kadar arttırılması gereken bir detaydır. Bu işleyişte her kira dönemi sonunda tekrar tekrar sözleşme imzalama zorunluluğu ortadan kalkmaktadır. Kontrata yenileme işleminin nasıl yapılacağı ile ilgili detayların da belirtilmesi gerekmektedir. Kontrat yenileme işlemlerinin yıllık olarak yenilenmesi mülk sahibi açısından olumsuzluk oluşturabilir. Çünkü 2012 yılında çıkan yeni borçlar kanununa göre ilk sözleşme tarihinden itibaren 10 yıl sonra mülk sahibine kayıtsız şartsız kiracıyı mülkten çıkarma yetkisi verilmiştir. Yenilenen sözleşmelerde bu negatif bir etki yaratabilir. Çünkü her sözleşme yenilemesinde bu süre 10 yıl sonrasına gitmektedir.