Kira gelirinde kim beyanname verir?--

Kiracıların büyük bir kısmı, kira ödemesi yapmak için bankaları kullanıyor. İşyeri kirası ödeyenler için ise, banka veya PTT aracılığı ile, mülk sahiplerine ödeme yapma zorunluluğu var. Konut kirası öderken ise, kira aylık 500 TL´den fazla olduğunda bu zorunluluk devreye giriyor. 2008 yılından sonra, kirayı elden ödeme durumu oldukça azaldı ve bu yüzden de beyanname verip ve ödeyen kişi sayısında bir artış meydana geldi. Diğer vergi mükelleflerinde sayı anlamında yıllar içinde çok değişme olmazken, kira gelirinden dolayı verilen beyannameler yıldan yıla katlanarak artış gösterdi. 2008 yılında çıkan ‘´banka ödeme zorunluluğu´´ getiren yasa nedeniyle, kira gelirleri nedeniyle beyanname sunan kişi sayısı, önce 1 milyona sonra 1.5 milyona yükseldi. 2016 yılında ise bu sayı 1.8 milyonu buldu.
2017 yılında da beyanname zamanı geldi. 27 Mart tarihine kadar beyannamelerin yapılması gerekiyor. Sayıları milyonu aşan mülk sahibi bu konu açısından oldukça hassas. Beyannamesini zamanında bildirmeyip, maliye tarafından tespit edildikten sonra veri ödeyenler, sadece vergi cezasına muhatap olmakla kalmıyor. Aynı zamanda, vergi istisnası (3.800 TL) şansını da tamamen kaybediyor.

Birçok insanın en çok merak ettiği sorular, tutar ne kadar geçtiğinde beyanname sunulacak?

Hangi mülk sahipleri için vergi iadesi alma şansı var? Vergi hesaplaması yaparken, hangi masraflar gelirden düşer?

Maliye, yaşlılar ve engelliler için evden beyanneme alma hizmeti sunuyor mu?

Bunlar ve bunlara benzeyen birçok soru, insanların tereddüte oldukları konular, kira vergisi konusunda en önemli noktalar, dört gün boyunca ele alınacak.
Bugünkü değerlendirmemize, konut kira gelirinde var olan istisna sınırları, aylık kira gelirine göre ödenecek vergilerin hesaplanması, gerçek gider ve kötü gider ayrımı konuları ile başlayacağız.

1- Kimler konut geliri elde etse de beyanname vermeye mecbur değil?

2016 yılında, yıl içinde 3.800 tl´ye kadar konut kirası kazananlar için beyan veya vergi yükümlülüğü yok. Kira geliri 3800 TL´nin üstünde olarak beyan verecek. (GVK. Md.21)
Her sene belirlenen bu istisna miktarı, 2015 yılındaki gelirler için 3.600 TL idi. 2017 yılında ise bu tutar 3.900 TL oldu.

2- ‘´Götürü gider´´ ödediğim vergiyi ne kadar azaltır?

Bu, basitçe şu şekilde hesaplanıyor. Yıllık kira kazancınızda, ilk olarak istisna (3.800 TL) ve yüzde 25 oranında götürü gider düşürülüyor. Sonrasında da verginiz hesaplanıyor. Götürü gider; 3.800 TL oranındaki istisnası düşülmüş kira gelirinin %25´i, herhangi bir belge gerekmeksizin kira gelirinden düşürülyor ve ödenecek vergi, geriye kalan tutar üzerinden hesaplanıyor. Götürü gider yöntemini seçen bireyler, aşağıda yer alon tabloya bakar, elde ettikleri yıllık kira tutarından hareketle, ne kadar vergi ödeyeceklerini görebilirler. Beyanneme sunacak mükellefler, iki değişik gider yönteminden birine göre ödeme yapabiliyor. İlki götürü gider, ikincisi gerçek gider.(GVK Md. 74).

3-Bir yıllık kiranın bir aylığı vergi olarak mı ödenecek?

Aylık kira ücreti 1.000 lira ile 1.500 lira arasında bulunan konutlara göre hesaplanan vergi, aşağı yukarı bir aylık kiraya denk geliyor. Yani, aldığı kira bu aralıkta kalanlar için, bir yıllık kira gelirinin bir ayı da devlete ödenecek denilebilir. 4-Ödeyeceğim vergiyi ‘gerçek giderler´ ne kadar azaltır?
Gerçek gider yöntemini seçenler de yıllık kira gelirinden, önce 3.800 lira istisnayı, sonra gerçek giderleri düşüp, kalan tutar üzerinden vergiyi hesaplayabiliyor. Götürü gidere göre farkı, giderler belgeli olmak zorunda.

5- Götürü gider yöntemi mi, gerçek gider yöntemi mi, nasıl karar vereceğim?

Götürü giderde (2016 yılı gelirleri için 3.800 liralık istisna düşülmüş) kira gelirinin yüzde 25´i direkt (belgeye ihtiyaç duymadan) kira gelirinden düşülüp kalan tutarın üzerinden vergi hesaplanıyor. Mülk sahiplerinin büyük çoğunluğu hem hesaplaması kolay olduğundan, hem de dönem içindeki gerçek gideri, götürü giderden (gelirin yüzde 25´inden) daha düşük tutarda olduğundan, götürü gideri tercih etmekte. Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl bu yöntemden vazgeçemiyorlar (GVK Md. 74).

6- Gerçek gider yöntemi kimler için avantajlı?

Yüzde götürü giderle karşılaştırıldığında, indirilebilir gerçek gideri daha yüksek olan konut sahipleri, gerçek gider yöntemini tercih ederken daha az vergi ödeyebilir. Fakat yüzde 25 götürü gider belgesiz olarak hesaplanırken, gerçek giderler söz konusu olduğunda, belgeli şekilde vergi hesabında dikkate alınabiliyor. Bahse konu belgelerin, beş yıl boyunca saklanarak, olası bir denetim sırasında ibrazının yapılması gerekiyor.(2016 kira gelirleri için 2021´nin sonuna kadar saklanmalı).

7- Beyanname verdikten sonra götürü gider usulünden dönülebilir mi?

Normal şartlar altında, götürü gider usulünü tercih edenler, en az iki yıl geçmedikçe bu usulden vazgeçemiyorlar. Kazanılan kira gelirine göre yapılan vergi beyyannamelerinden, yanlışlıkla götürü gider usulü seçenler ise, beyannameyi verdikleri yıl içinde olmak şartıyla, düzeltme beyannamesi sunduklarında, gerçek gelir usulüne göre vergilendirilebiliyorlar. (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı, 29.12.2016 Tarih ve 108276 Sayılı Özelge)

8- Gerçek gider kabul edilen harcamalar neler?

‘Gerçek gider´ kabul edilen kalemler:
- Son beş yıl içinde konut satın alanlar, konut bedelinin yüzde beşini gelirlerinden düşebiliyorlar. (GVK Md. 74/4). 2012 yılında ve daha sonrasında konut alanlar (tek bir konutu için) ise, bu hesaplamayı (2016 kira gelirleri için) yapabilir. (İşyeri kirasının vergisi hesaplanırken, yüzde 5 giderden faydalanılamıyor).
- Gayrimenkul satın alınırken kullanılan kredinin faizleri gelirden düşülebiliyor. (GVK Md. 74/4).
- Kira geliri elde etmekle birlikte, kendi oturdukları konut da kira olanların, ödedikleri kira bedelleri de vergi hesaplamasında gider olarak dikkate alınabiliyor. (GVK Md. 74/10).
Gelir Vergisi Kanunu´nun 74. maddesinde bahsi geçen diğer ‘´gerçek giderler´´ ise, şunlardır; Amortisman giderleri, sigorta giderleri, belediyelere yapılan harcamalara katılma payı ödemeleri, harçlar, kiraya verilen ev ya da işyeri için yapılan aydınlatma, su, asansör vb. harcamalar, sözleşmeler nedeniyle ödenen çeşitli tazminatlar, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare giderleri, sigorta giderleri.