Hangi Masraflar Kiradan Düşülür?

Genel anlamda kira akdi (kontrat-sözleşme) mülk sahibi ile mülkü belirli bir süre kullanmak isteyen kişi arasında imzalanan akittir. Bu sözleşme içinde kiralanacak olan mülkün genel özellikleri, kiranın süresi, kiranın bedeli gibi detaylar yazılır.

Sözleşme kavramının yapısı gereği her iki tarafın da birbirine karşı görev ve sorumlulukları vardır. Bu yazıda görev ve yükümlülükleri kiralanacak olan mülkteki yapısal iyileştirmeler (tadilat) merkezinde ele alınacaktır. Mülkte planlı bir şekilde yapılacak değişiklikler, yenilemeler, eksiltmeler veya eklemeler kiralayan kişi tarafından yapılabileceği gibi mülk sahibi tarafından da yapılabilir. Pratikte ise sorunlar kiracının tadilat çalışması yapması istemesi noktasında başlıyor. Genellikle mülk sahipleri bu tadilatın bedelini ödeme konusunda kiracı ile ihtilafa düşmektedirler.

Bu ihtilafların ucu açık tartışmalara yol açması devleti de önlem almaya itmiştir.

Borçlar Kanununun 334. maddesinde der ki; kiralayan kişi kiraladığı mülkü nasıl teslim alıp kullanmaya başladıysa sözleşme sonunda aynı şekilde teslim etmekten sorumludur. Buradan anlaşılıyor ki kiralayan kontrat süresi bitene kadar geçen sürede mülkü özenle ve zarar vermeden kullanmalıdır. Mülkü kullanma yetkisi mülkte değişiklik yapma yetkisi anlamına gelmez.

Aynı kanunun 321. maddesinde ise tadilat ile ilgili bir düzenleme vardır. Burada kiralayanın yazılı izni ve rızası ile belirli tadilatların yapılabileceği anlatılır. Ancak buradaki rıza ve izinden kasıt o tadilatın bedelinin ödenmesine gösterilen rıza ve izin demek değildir.

Mülk sahibi tadilata izin vermek zorunda değildir. Kiracının ise bu noktada yapabileceği bir şey yoktur. Sözleşmeyi imzalamayabilir veya cayma hakkını kullanabilir. Mülk sahibinin tadilat izni vermemesi kendisinde bulunan yetkiyi kötüye kullandığı anlamına gelmez.

Yasal bilgileri içeren bu girişin ardından kiracının hangi masraflar ile ilgili mülk sahibinden hak talep edip edemeyeceği konusuna değinebiliriz.

Kiralanan mülk ile ilgili kontrat imzalandığı andan itibaren bir çok farklı ücret ile karşı karşıya kalınabiliyor. Emlakçı komisyonu, tadilat, taşınma masrafları, apartmanda meydana gelebilecek masraflar vs.

Çoğu kiracı yasaların kendilerine verdiği hak ve yükümlülükleri bilmedikleri için mülk sahipleriyle sorunlar yaşayabiliyor. Yasa burada her iki tarafın da hakkaniyetli bir şekilde çıkarlarını korumak için her iki tarafa da sorumluluklar vermiştir. Kısaca açıklamak gerekirse kiracı aşağıda yazılı masrafları kiradan düşme hakkına sahiptir.

1- Binaya ait (ortak kullanım alanı) yapısal anlamdaki tüm masraflar mülk sahibine aittir. Buradaki yapısal kavramından kastedilen bina ile ilgili sabit giderlerdir. Boya, badana, dış cephe veya çatı ile ilgili yapısal masraflar gibi. Bunlara ek olarak üst kattan veya yandan gelebilecek herhangi bir sızıntı durumunda oluşacak yapısal hasar da mülk sahibine ait olacaktır. Eşyalara gelen hasar konusunda mülk sahibinin bir yükümlülüğü yoktur. Bu tür masraflarda kiracı ve mülk sahibi anlaşarak kiradan düşme şeklinde de masraflar karşılanabilir.

2- Kiralanan mülkün kullanımına başlanmadan hali hazırda yapılması gereken tadilatlar bedelleri mülk sahibi tarafından karşılanmalıdır. Kontrat aşamasından önce bu durumlar tespit edilerek kontrata eklenmelidir. Ancak daha önce de belirtildiği gibi mülk sahibinin bu tadilatı yapmak gibi bir zorunluluğu yoktur. Bu durumda kiralayan kişi de kontratı imzalamakdan vazgeçebilir.

3- Mülke taşınmadan önce görülmeyen ama kullanıma başladıktan sonra ortaya çıkabilecek yapısal sorunlarla ilgili tadilat mülk sahibi tarafından yapılmalıdır. Elektrik veya su tesisatında meydana gelebilecek hasarlarda mülk sahibinin rızası veya izni olmadan bu hasarlar giderilir ve faturaları kiradan düşülmek üzere mülk sahibine sunulabilir. Mülk sahibinin bu bedeli ödemeyi reddetme hakkı yoktur. Aksi durumda kiracının mahkeme yoluyla bu bedeli tahsil etmesi mümkündür.

Kiradan düşülemeyecek, mülk sahibine ödettirilemeyecek masraflar da vardır

Kiraladığınız mülkte keyfi boya badana gibi masraflar mülk sahibinden talep edilemez. İsteğe bağlı (mecburi olmayan) hiç bir tadilat işleminde ev sahibinden bedel talep edilemez. Ek olarak bu tür isteğe bağlı değişikliklerde mülk sahibinin izni ve onayının alınması da ileride oluşabilecek muhtemel anlaşmazlıkların önüne geçilmesi açısından gereklidir. Aksi durumda izinsiz yapılan işlemler mülk sahibin kiracıyı mülkten çıkarması için yeterli olacaktır.